
上海闵行的某个网红商场,结果几乎整个风情街空无一人,零星几家店还在苟延残喘,连星巴克这种租金地标品牌都撤了。
打听了一下,得知房东还在逆势哄抬租金,商户直接关门不干了。这不是个例,而是整个行业的缩影。
商场的大败局,已经在悄然发生。

先看一个让人无法回避的事实,上海的商场密度居全球第二,每8万人就有一家大型商场。
而东京一个购物极其便利的城市,平均要20万人才配一个商场。
上海现有四百多家商场,2025年再新增60个商业中心,其中闵行区一口气开12个,总建筑面积超100万平米。
这是什么概念?就是不管你是不是还喜欢逛街,城市已经自动按照商场爆炸的逻辑把你的生活规划好了。
但问题就在这,建设的速度快,消费的胃口却没撑起来,2024年时全国购物中心日均客流已经从巅峰的4.7万人跌到1.87万人,少了一半还多!
市场已经进入供大于求的死循环。

很多人把这场萧条归咎于电商、懒人经济、内卷加班……这些说法都没错,但都不触及真相的核心。
2025年前五个月,上海社会消费品零售总额为6872亿元,同比增长仅1.4%,远低于全国5%的平均。
一个解释非常直白,越富裕的城市,消费者越谨慎,越不愿花钱。
这是典型的口袋紧缩反应,裁员、降薪、投资亏损,尤其是一线城市的中产,正是过去两年财富蒸发的主力军。
这才是商场人气暴跌的本质,不是我们不想消费,而是我们一无所有的欲望和能力。


你看到冷清的,绝不仅仅是谁都不去的郊区。
太平洋百货、伊势丹、梅陇镇广场、置地广场、第六百货……全是上海核心地段的老字号,如今也难逃关店退场的命运。
连那些过去几年新建成的次新房商场也挺不住了。
以闵行区的爱琴海为例,2017年开业,50万平米级别的巨无霸,现在室外风情街空置率高达90%,成了行走的破窗效应教材。
人不进,店不稳,租不上,整个商圈就塌了。
而新开的商场更是十开七凉。设计再花哨、建筑再得奖,没客户也是白搭。华丽外衣包不住冷淡人流,设计大奖救不了收不回租金的现实。

最先崩的,是租金。
根据最新数据,全国重点100条商业街商铺日租金仅24.16元/㎡,环比下跌0.35%。100个典型购物中心商铺租金为27.05元/㎡,也是环比下跌。已经连续三年下降。
连高端大拿也撑不住了,北京SKP销售额下滑17%,蒸发45亿元。上海兴业太古汇租用率跌至93%,销售额下降13.9%。广州太古汇、成都太古里也分别录得两位数下降。
而万达就更惨了,2024年万达累计出售了26座广场,2025年初,万达又连续出售了5座广场,2025出售48座商场,传闻套现500亿元,败局背后,是每个项目利润都在坠崖式滑坡。
连王健林都不赌了,你还觉得这市场还有机会吗?



转型是几乎所有商业务主的共识,但问题是到底转什么、怎么转、值不值?目前市面上主要三条路线,
二次元商业,五角场百联、静安大悦城这些旧改爆款,依靠Bilibiliworld和学生圈层,把商场玩成了社交景点。
全国也在复制,包括重庆S95、成都K88、无锡MEGA明珠等多地推出二次元标配商场。
但这种转型拼的是IP运营能力,是和二次元潮流捆绑的眼光,普通地产商根本跟不上节奏。

亲子+轻食路线,儿童乐园、亲子互动区+高频平价餐饮,满足家庭刚需和日常场景。便宜、安全、好停车、带娃不累,才是决策点。
二次消费才是流量入口,谁都别想靠奢侈品大翻身。
文化生态型商场,注重调性,更强调社群和文化绑定,例如江浙的新社区商业,正在打造生活圈而非购物中心的概念,但投资回报周期极长,适合有耐力的运营商,不适合追逐快钱的商地玩家。

有人说,一线不行了,就去三四线呗。
可是一二线城市的商场都挺不住,靠房价养门面的下沉市场能活?
消费能力、品牌接纳度、人流稀疏程度,都注定了下沉市场更难玩。
除了县域超级粘性的本地化购物中心,大部分新建商场十有八九是造梦者的坟场。

华润、万达已经明确转型,不再亲自持有商场资产,而是改为运营+品牌输出的轻资产模式。
比如华润2020运营收入已经超1100亿元,而地产租金加起来不过51亿多。万达更是放弃持有,专注体系构建和输出。
谁还幻想做完就租出去的时代,基本是在做古早梦了。


过去我们总调控住房市场,限制地王、限购限贷。但如今,商场也得进城市宏观胃口的预算里了。
如果现有商场都养活不了,再造新的就是自掘坟墓。
对那些建设密度已经充分、一年开店速度超过还店速度的区域,应该进行土地规划总量控制和商业蓄水池核算。
别让资本再无谓内卷,别再让每个新开商场都成为第二个谁都不想提起的百脑汇。

这不是一个小周期的调整,而是商业生态的一次代际断裂。
从高端繁华神话到理性冷清实景,中国的商场正从造城那一波的余温中清醒过来。
谁能率先放弃假繁荣、重资产的幻觉,谁才能在未来的商业转型赛道中落地生根。
别再问商场还有没有希望,没有抓到用户的心,再多商场也是废墟。抢到用户情绪的流量池,再破场地也能翻红。
来得及的,还能转身。再晚一步,就只能当反面教材,写进教训合集。
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